Ваш дом — ваши правила
Устали от управляющей компании? Поможем законно уйти от неё — бесплатно. Проведём общее собрание, создадим ТСН или переведём дом на непосредственное управление, а взносы на капремонт вернём из общего котла на счёт дома. Решения принимаете вы, всю работу делаем мы.
Собрание, документы, регистрация и работа с ГЖИ — за наш счёт · дом оплачивает только госпошлину и обязательные расходы
Почему переход бесплатный
Мы не берём с собственников денег за смену формы управления — ни за аудит, ни за подготовку собрания, ни за регистрацию товарищества. Объясняем прямо, откуда наш интерес: дому, который ушёл от УК, нужно ежедневное сопровождение — юридическое, техническое, расчётное. Мы рассчитываем стать этим сопровождением.
Это предложение, а не условие. Если после перехода вы решите вести дом сами или выберете другого партнёра — работа по собранию всё равно останется бесплатной. Никаких обязательств вы на себя не берёте.
- Аудит дома и разбор договора с УК
- Реестр собственников и уведомления
- Бюллетени, повестка, подсчёт голосов
- Протокол и подача документов в ГЖИ
- Регистрация ТСН и открытие счёта
- Истребование документации у прежней УК
- Обязательные платежи: госпошлина, нотариальные и банковские расходы, печать бюллетеней
Это платежи государству и подрядчикам, они не зависят ни от нас, ни от вас. Наша работа в них не входит и остаётся бесплатной.
Вы уже поняли, что дом можете вести сами
Обычно к этой мысли приходят не сразу, а после нескольких лет отписок и растущих квитанций. Если узнаёте свой дом хотя бы в двух пунктах — форму управления стоит пересмотреть.
Непонятно, куда уходят деньги
Отчёты формальные, расшифровок нет, на запросы собственников УК отвечает отписками или молчит.
Тариф растёт, состояние дома — нет
Плата за содержание повышается ежегодно, при этом подъезды не ремонтируются, а заявки висят месяцами.
Средства дома тратятся не на дом
Работы выполняются подрядчиками по завышенным ценам либо не выполняются вовсе, но принимаются актами.
Собственники ни на что не влияют
Совет дома есть формально, решения принимаются без него, а сменить УК «почему-то» не получается.
Две формы, между которыми выбирают
Жилищный кодекс даёт три способа управления домом. Непосредственное управление закон разрешает только небольшим домам, поэтому большинству подходит ТСН.
ТСН или ТСЖ
Собственники создают юридическое лицо, которое управляет домом. Свой расчётный счёт, своя смета, свои подрядчики.
- Ограничение по числу квартир
- Нет
- Кто отвечает за дом
- Товарищество, правление избирается собственниками
- Договоры с ресурсниками
- Заключает товарищество либо собственники напрямую
- Что требуется от вас
- Провести собрание, зарегистрировать ТСН, избрать правление
Непосредственное управление
Юридическое лицо не создаётся. Собственники сами заключают договоры на обслуживание и напрямую платят ресурсоснабжающим организациям.
- Ограничение по числу квартир
- Не более 30 — часть 2 статьи 161 ЖК РФ
- Кто отвечает за дом
- Собственники совместно, через уполномоченное лицо
- Договоры с ресурсниками
- Каждый собственник заключает от своего имени
- Что требуется от вас
- Провести собрание и выбрать уполномоченное лицо
Ваши деньги на капремонт лежат в общем котле
Каждый месяц дом платит взносы. Если фонд формируется на счёте регионального оператора, эти деньги уходят в общий котёл, а дом ждёт своей очереди — иногда десятилетиями. Есть законная альтернатива: спецсчёт, на котором накопления остаются у дома. Решение вступает в силу через год после собрания, поэтому начинать стоит сейчас.
Счёт регионального оператора
Взносы вашего дома попадают в общий котёл и расходуются на ремонт других домов по региональной программе.
- Кто решает, когда ремонтировать
- Региональная программа. Сроки переносятся
- Кто выбирает подрядчика
- Фонд по своим процедурам, дом не участвует
- Кто принимает работы
- Фонд. Претензии по качеству предъявлять сложно
- Где ваши накопления
- В общем котле, обезличены
Специальный счёт дома
Взносы копятся на отдельном счёте, открытом на ваш дом. Распоряжаются ими собственники решением общего собрания.
- Кто решает, когда ремонтировать
- Собственники, по фактическому состоянию дома
- Кто выбирает подрядчика
- Собственники. Можно сравнить сметы и цены
- Кто принимает работы
- Дом. Не приняли — не заплатили
- Где ваши накопления
- На счёте дома, остаток виден в любой момент
Уходить от УК не обязательно
Перевести дом на спецсчёт можно и оставаясь в управляющей компании — это отдельное решение собрания. Многие дома начинают именно с этого.
Решение вступает в силу через год
В Свердловской области между собранием и фактическим переводом накоплений на спецсчёт проходит год. Поэтому чем раньше дом примет решение, тем раньше начнёт распоряжаться своими деньгами.
Кворум выше обычного
Решение о способе формирования фонда капремонта принимается квалифицированным большинством. Собрать его сложнее, поэтому подготовка начинается с работы с соседями.
Как проходит переход
Реальные сроки: от первого разговора до фактической смены управления обычно проходит несколько месяцев. Быстрее не бывает — этого требует процедура.
Аудит дома
Изучаем договор с УК, тарифы, отчёты и состояние дома. Показываем, где переплата и что можно вернуть.
Подготовка собрания
Формируем реестр собственников, готовим уведомления, бюллетени и повестку строго по статьям 44–48 ЖК РФ.
Проведение ОСС
Организуем очно-заочное голосование, считаем кворум, оформляем протокол и подаём документы в ГЖИ.
Регистрация и передача
Регистрируем ТСН, открываем счёт, добиваемся исключения дома из реестра прежней УК и передачи техдокументации.
Сопровождение
Ведём дом дальше: расчёты, договоры с ресурсниками, ремонт, отчётность и взыскание долгов.
Решения принимаете вы, работу делаем мы
Уйти от УК — половина дела. Дальше домом надо управлять каждый день, и правление ТСН несёт за это настоящую ответственность. Мы берём на себя ровно столько, сколько вы решите нам передать: что-то дом ведёт сам, что-то поручает нам.
Юридическое сопровождение
- Договоры с подрядчиками и ресурсниками
- Представительство в ГЖИ, надзорных органах и суде
- Подготовка и проведение последующих собраний
- Отчётность и раскрытие информации в ГИС ЖКХ
Техника и расчёты
- Расчёт экономически обоснованного тарифа
- Смета на содержание и текущий ремонт
- Организация обслуживания и аварийных работ
- Подбор подрядчиков и контроль капремонта
- Приёмка работ и претензии по качеству
Работа с долгами
- Претензионная работа с должниками
- Судебные приказы и взыскание через ФССП
- Контроль фактического поступления средств
- Защита общих финансов дома
Это наше основное направление: взыскание дебиторской задолженности — по нему у нас подтверждённая практика с муниципальными заказчиками.
Дом собирает договор под себя
Готовых пакетов у нас нет намеренно. Один дом отдаёт и техническое обслуживание, и юридическое сопровождение. Другой обслуживает себя сам, а нам поручает документы, отчётность и работу с ГЖИ. Третий добавляет начисления и квитирование.
Поэтому и цена договорная: она зависит от тарифа, который собственники утвердят на собрании, от размера и состояния дома и от набора услуг. Несколько вариантов расчёта покажем на аудите — до того, как вы решите что-то менять.
Что может пойти не так
Переход — не формальность. Рассказываем о рисках заранее, а не после подписания договора.
Это происходит часто. Именно поэтому процедуру нужно вести безупречно: реестр собственников, сроки уведомления, кворум, оформление протокола. Ошибка в любом из этих пунктов — готовое основание для отмены решения в суде.
Обязанность передать документацию установлена законом, но исполняется не всегда добровольно. Готовы истребовать её через суд — это отдельная, но отработанная процедура.
Самая частая причина неудачи — не юридическая, а организационная: собственники не голосуют. Поэтому подготовка начинается с реестра и работы инициативной группы, а не с бюллетеней.
Изношенные сети, накопленные долги перед ресурсниками, спорный капремонт. Всё это выясняется на аудите. Если переход дому невыгоден — скажем прямо и объясним почему.
Бесплатный аудит вашего дома
Проанализируем действующий договор с управляющей компанией, тарифы и отчёты. Покажем, сколько дом переплачивает и что можно изменить.
- Разбор договора управления и приложений к нему
- Проверка обоснованности тарифа и расходов
- Оценка: реально ли сменить форму управления именно в вашем доме
- Письменное заключение, с которым можно идти к соседям
Частые вопросы
В чём подвох, если это бесплатно?
Подвоха нет, есть расчёт. Мы не берём денег за переход, потому что рассчитываем работать с домом дальше — вести юридическое и техническое сопровождение уже созданного товарищества. Это предложение, а не условие: договор на сопровождение вы заключаете отдельно и только если захотите. Отказ от него не отменяет и не удорожает работу по собранию.
Значит, мы вообще ничего не платим?
За нашу работу — ничего. Остаются только обязательные платежи, которые не зависят ни от вас, ни от нас: госпошлина за регистрацию товарищества, нотариальные и банковские расходы, печать бюллетеней. Их оплачивает дом, суммы там небольшие, и мы назовём их точно на аудите.
Сколько времени занимает переход?
Считать удобно от собрания. Собственников нужно уведомить заранее, само очно-заочное голосование обычно идёт две-три недели, затем протокол уходит в Департамент государственного жилищного и строительного надзора. Департамент рассматривает заявление в течение десяти рабочих дней, а изменения в реестр лицензий вносятся с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия решения. То есть от решения собрания до фактической смены управления проходит примерно полтора-два месяца, а с учётом подготовки — от двух до трёх. Мы ведём все сроки сами и держим вас в курсе на каждом шаге.
Сколько стоит сопровождение после перехода?
Универсальной цены нет, и назвать её честно невозможно: она зависит от того, какой тариф собственники утвердят на собрании, от размера и состояния дома, числа квартир и главное — от того, что именно вы поручите нам. Один дом отдаёт и техническое обслуживание, и юридическое, другой обслуживает себя сам, а нам оставляет документы и отчётность, третий добавляет начисления и квитирование. Цена может быть привязана к квадратному метру или зафиксирована помесячно. Мы посчитаем несколько вариантов на аудите — до того, как вы примете решение о переходе.
Почему нашему дому недоступно непосредственное управление?
Часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса разрешает непосредственное управление только в доме, где не более тридцати квартир. Для остальных домов закон оставляет два варианта: товарищество собственников или управляющая организация.
Через сколько дом начнёт распоряжаться взносами на капремонт?
Решение о переходе на специальный счёт вступает в силу через год после собрания — такой срок действует в Свердловской области. Год отсчитывается от направления протокола региональному оператору, поэтому чем раньше проведено собрание, тем раньше деньги окажутся на счёте дома. Само собрание мы организуем бесплатно.
Можно перевести дом на спецсчёт, не уходя от УК?
Да. Способ формирования фонда капремонта и способ управления домом — два разных решения общего собрания. Дом может остаться в управляющей компании и при этом распоряжаться своими взносами на капремонт самостоятельно. Многие начинают именно с этого шага.
Что будет с уже накопленными деньгами при переходе на спецсчёт?
Средства, которые дом уплатил региональному оператору, перечисляются на специальный счёт после вступления решения в силу. Накопления не сгорают и остаются деньгами вашего дома.
Кто будет владельцем спецсчёта?
Товарищество собственников, если оно создано, либо управляющая организация, либо региональный оператор — владелец определяется решением собрания. Разберём варианты применительно к вашему дому на аудите.
А если дом не потянет капремонт сам?
Это честный риск: на спецсчёте дом ремонтируется на свои накопления, и если их не хватает, работы придётся отложить или увеличить взнос решением собрания. На аудите считаем остаток, ежемесячные поступления и состояние конструктивов — и говорим прямо, готов ли дом к самостоятельному капремонту.
Чем ТСН отличается от ТСЖ?
Товарищество собственников недвижимости — более широкая организационно-правовая форма, введённая Гражданским кодексом; ТСЖ является её разновидностью применительно к многоквартирным домам. На практике для дома создаётся товарищество, а конкретное наименование и устав подбираются под ситуацию — объясним на консультации.
А если собственники передумают?
Способ управления выбирается общим собранием и может быть изменён в любое время его же решением. Дом не оказывается запертым в принятом однажды решении.
Вы же работаете и с управляющими компаниями?
Да, у нас есть направление для организаций — взыскание задолженности. Дела против действующих заказчиков мы не берём, это оговаривается в договоре. Если ваш дом обслуживает наш клиент, скажем об этом сразу.
Мы уже пробовали, и УК отменила решение через суд
Такие случаи разбираем отдельно: смотрим, по какому основанию решение признали недействительным, и оцениваем, можно ли провести собрание заново без прежних ошибок. Повторное собрание закон не запрещает.
Закажите бесплатный аудит дома
Напишите адрес дома и что не устраивает в работе УК. Посмотрим договор и тарифы, скажем, есть ли смысл менять форму управления.