Кворум и подсчёт голосов:как считать, чтобы решение устояло
Голоса считаются не по головам, а по квадратным метрам. Для одних вопросов хватает большинства пришедших, для других нужны две трети от всех собственников дома, а один вопрос требует согласия каждого.
Кворум — более 50 % голосов от общего числа. Без него собрания не было, и всё, что на нём решили, ничтожно.
Один голос — не один человек, а один квадратный метр его помещения. Сорок собственников из семидесяти могут не набрать и трети голосов, если в доме есть крупные нежилые помещения.
Порог принятия решения зависит от вопроса и бывает трёх уровней. Перепутать их — самая частая причина, по которой решение отменяют в суде.
Более пятидесяти процентов — и ни метром меньше
Общее собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов — часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ.
«Более чем» значит строго больше: ровно 50,00 % кворума не дают. В доме на 5 000 м² кворум наступает начиная с 2 500,01 м² участвующих.
Есть два вопроса с особым кворумом. Перевод нежилого помещения в жилое — помимо общего кворума нужно более двух третей голосов собственников подъезда, в котором находится переводимое помещение, если подъездов несколько. Предоставление жилых помещений социального использования — более половины голосов собственников жилых помещений.
Три уровня, и считаются они от разных величин
| Порог | От чего считается | Какие вопросы |
|---|---|---|
| Большинство | от голосов участвующих в собрании | всё, что не перечислено ниже: утверждение отчёта, размер платы за содержание, текущий ремонт, прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией |
| Более 50 % | от голосов всех собственников дома | выбор способа управления; выбор управляющей организации; выбор способа формирования фонда капремонта и лица для спецсчёта; наделение совета дома полномочиями по текущему ремонту |
| Не менее 2/3 | от голосов всех собственников дома | реконструкция, надстройка, хозпостройки, капитальный ремонт; взнос на капремонт сверх минимального; кредит на капремонт; обследование технического состояния дома; пределы использования земельного участка; пользование общим имуществом иными лицами — реклама, провайдеры, оборудование; наделение полномочиями председателя совета; демонтаж сетей связи |
| 100 % | согласие всех собственников | уменьшение размера общего имущества — часть 3 статьи 36 |
Основание для первых трёх строк — часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, перечни вопросов — часть 2 статьи 44.
Разница между строками — не формальность. Дом 5 000 м², явка 3 000 м². Обычный вопрос пройдёт при 1 500,01 м² «за». Выбор управляющей организации потребует 2 500,01 м² — больше, чем половина явившихся. Размещение рекламной конструкции на фасаде потребует 3 333,34 м², и при такой явке это решение принять невозможно в принципе.
Проверять это надо до собрания. Если явки заведомо не хватает на две трети, ставить вопрос в повестку бессмысленно.
Прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией — простое большинство. Этот вопрос в исключения части 1 статьи 46 не входит, хотя многие считают иначе и напрасно завышают порог.
Пять ошибок, из-за которых решение отменяют
Считать по головам
«Пришло сорок человек из семидесяти — кворум есть». Не есть. Голос измеряется метрами, и крупное нежилое помещение перевешивает десяток квартир.
Считать две трети от пришедших
Самая дорогая ошибка. Две трети и «более 50 %» считаются от всего дома, а не от явки. Решение, принятое двумя третями от присутствующих, отменяется без разбирательства по существу.
Взять не ту общую площадь
Включить в знаменатель места общего пользования — доли уменьшаются и кворум «не набирается». Или взять площадь из технического паспорта, а голоса считать от площади квартир.
Принять неполный бюллетень
Решение собственника должно содержать сведения о голосующем, о документе на помещение и «за», «против» или «воздержался» по каждому вопросу. Бюллетень без даты, без подписи или с отметками в двух графах не учитывается — вместе с ним теряется и площадь.
Пятая — не проверить собственника на дату собрания. Выписка из ЕГРН месячной давности уже может не отражать действительность, а голос бывшего собственника недействителен целиком.
Как считать, чтобы потом не пересчитывать
Реестр строится по помещениям, а не по людям. Минимальный набор столбцов:
- Номер помещения и общая площадь, м² — основа всего расчёта.
- Собственник и доля в праве — если собственность долевая, каждая доля отдельной строкой.
- Голоса, м² — площадь, умноженная на долю.
- Участие: да или нет — сумма по этому столбцу и есть кворум.
- «За», «против», «воздержался» — по каждому вопросу повестки отдельным столбцом.
Считать в процентах удобно для протокола, но сверять надо в метрах. Проценты округляются, и на большом доме округление съедает решение: 66,66 % — это не две трети.
XLSX · 15 КБРеестр собственников и подсчёт голосовСчитает голоса по долям и выводит кворум — 162 формулы. Заполняется под конкретный домСКАЧАТЬ →
СЛЕДУЮЩИЙ ШАГКак сменить управляющую компанию: порядок, сроки и две датыГолоса посчитаны — что дальше: годичное ограничение, семь шагов и две даты, от которых зависит переход домаЧИТАТЬ →
С 1 сентября 2025 года реестр стал частью протокола
Действует приказ Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр «Об утверждении Требований к оформлению протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и Порядка направления подлинников решений и протокола» — в редакции приказа от 04.05.2026 № 276/пр. Прежний приказ от 28.01.2019 № 44/пр утратил силу.
| Что | Срок и требование |
|---|---|
| Оформление протокола | Не позднее чем через десять дней с даты проведения собрания; для собраний в электронной форме срок сокращён |
| Сведения об участниках | Обязательное приложение: номера помещений и количество голосов каждого участника |
| Направление подлинников | В орган государственного жилищного надзора в течение пяти дней |
И ещё одно изменение — с 1 сентября 2026 года. Если собрание избирало совет многоквартирного дома, протокол подписывают в том числе выбранные члены совета, а не только председательствующий, секретарь и лица, проводившие подсчёт голосов. Это приказ Минстроя России от 04.05.2026 № 276/пр, следом за новой частью 4.1 статьи 161.1 Жилищного кодекса, введённой Федеральным законом от 29.12.2025 № 529-ФЗ. Подписи удобнее собрать сразу, пока участники не разошлись: собирать их потом по одному — отдельная история.
Практический вывод. Считать «на черновике», а потом переписывать набело больше нельзя. Реестр подсчёта — процессуальный документ, и его увидит инспекция.
Материал отражает нормы, действующие на сентябрь 2026 года. Жилищное законодательство меняется часто: приказ № 44/пр отменён в 2025 году, приказ № 266/пр уже изменён приказом № 276/пр, перечни вопросов в статье 44 дополняются почти ежегодно. Перед применением сверьте действующую редакцию.
Собрание на подходе, а вопрос требует двух третей?
Axiom Finance ведёт общие собрания собственников под ключ: реестр по данным ЕГРН, уведомления и бюллетени, подсчёт, протокол по действующим требованиям и направление подлинников в жилищную инспекцию. Через управление наших компаний прошло 212 домов, и подсчёт голосов мы делали по своим собраниям, включая те, что потом проверяла инспекция. Напишите до того, как разошлёте уведомления: половину проблем с кворумом дешевле решить на этапе повестки.
Написать нам →